سوق العقار وتحليل الطلب والعرض

أسواق التمويل العقاري:

(1/ السوق الأولي، 2/ السوق الثانوي):

السوق الأولي:

هي السوق التي يتم فيها تنشئة وضمان وتسوية وخدمة قروض الرهن العقاري بواسطة مؤسسات التمويل العقاري.

يمكن تصنيف مؤسسات التمويل حسب:

·        نوعية مؤسسات التمويل.

·        طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية.

·        درجة المساهمة الحكومية.

السوق الثانوي:

التي يتم فيها تداول (بيع وشراء) الرهون العقارية والأوراق المالية المضمونة بالرهون العقارية، وذلك عندما يقوم المستثمرون في سوق رأس المال الثانوي بشراء تلك الأصول من مؤسسات التمويل العقاري المختلفة.

أقسام مؤسسات الرهن العقاري:

1/ وسطاء الاستثمار العقاري: (وسيط حكومي، وسيط غير حكومي، مؤسسة تمويل عقاري خاصة).

2/ مستثمرو الرهون العقارية.

مميزات السوق الكفء:

1/ المنتجات قابلة للتبادل.

2/ يوجد عدد كافي من المشترين والبائعين.

3/ المعلومات عن المنتج متوفرة.

4/ التدخل الحكومي ضعيف ولايكاد يذكر.

5/ الأسعار مستقرة غالبا.

6/ سهولة توفر ونقل المنتج.

خواص السوق العقاري والعوامل المؤثرة عليه:

1/ عدم قابلية نقل العقارات:

العقارات كسلعة تختلف اختلافاً أساسياً عن السلع الأخرى القابلة للنقل والتي يؤثر مكان بيعها على أسعار النقل فقط،  فأكبر واهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع، لأن الأرض لا يمكن توفيرها حسب العرض الكبير ولا يمكن نقلها من حيث الطلب الضعيف ولا يمكن تخزينها إلى حين يراد استعمالها، وبائع العقار يمكنه عن طريق الإعلان إظهار خواص السلعة ولكن الشيء الوحيد الذي لا يمكن له عملة هو نقل السلعة.

2/ توافر المعلومات:

يجب على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات الخاصة بالاقتصاد والمناخ السياسي والاجتماعي وحالة البيئة لأي منطقة والتعداد ومتوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن له عمل تحليل مناسب لسعر أي عقار بالمنطقة.

أسباب القول بأن السوق العقاري غير كفؤ:

1/ المنتج مميز ولا يمكن تبادله: كل عقار له  مميزات خاصة.

2/ عدم توفر عدد كبير من البائعين والمشترين: ممن لديهم دراية كاملة بأسعار السوق والعوامل التي تؤثر عليه.

3/ تغير عداد البائعين والمشترين في كثير من الأحيان: من وضع الاتزان لتخلق "سوق بائعين" أو "سوق مشترين".

4/ تحكم السوق العقاري العديد من لقوانين والنظم  الحكومية: مثل قوانين تحديد الإيجارات.

5/ العقارات لا يمكن نقلها.

·        للأسباب المذكورة أعلاه فإن أسعار العقارات غالباً ما تكون متقلبة جداً.

تحليل السوق العقاري:

·     تحليل السوق يجب أن يشمل البيانات السكانية (التعداد, توزيع الأعمار, نوعيتهم, متوسط الدخل, التعليم, الزواج).

·     يمكن تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء ذات خواص محددة مثل: رغبات السكان في نوعية العقار: (سكن متوسط, فاخر..., أنشطة مهنية, أنشطة ترفيهية, خدمات تعليمية).

·     معرفة بيانات السكان الديمغرافية يمكن تقدير الطلب المحتمل على العقارات ومستوى العقارات المطلوبة ونوعية وحجم الخدمات المطلوبة لأي منطقة.

·     دراسة "الطاقة الاستيعابية" لأي منطقة أحد الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الوحدات السكنية التي يمكن شغلها في فترة زمنية محددة في منطقة واحدة، والعروض الموجود لأي منطقة يجب وضعها عين الاعتبار في ضوء الطلب المتاح وضوء نسبة الإشغال والفراغات المتوقعة مستقبلا (هل هناك حاجة لبناء جديد أم لا؟).

العناصر التي تخلق قيمة للسلعة:

·        الطلب على السلعة.

·        استخدام السلعة.

·        ندرة السلعة.

·        قابلية نقل الملكية.

·        وجود قوة شرائية.

محددات الطلب على العقار:

1/ العوامل الديموغرافية: العامل الرئيسي والأساس المتعلق بالسكان (حجم السكان، معدلات النمو السكاني، الفئات العمرية، طبيعة السكان وفئاتهم الاجتماعية، طبيعة أعمالهم، متوسط دخلهم..) فكلما زاد متوسط الدخل (عامل اقتصادي) أدى ذلك لزيادة الطلب على العقار، وكلما زاد عدد السكان كان هناك زيادة على طلب العقارات الكبيرة أو الواسعة.

2/ مستويات التوظف والأجور: يحدد القدرة الشرائية للسكان، فكلما كان مستويات التوظف كبيره (البطالة منخفضة) كان الدخل أو متوسط الأجور مرتفعاً وكان هناك قدرة أكبر على امتلاك العقار.

3/ مستويات الإشغال (معدل العقارات غير المستغلة): بمعنى آخر كيف ما هي البدائل للعقار.

4/ العوامل النفسية والتفضيلات الشخصية.

محددات العرض في سوق العقار:

1/ أسعار مدخلات الإنتاج والتكنولوجيا المستخدمة: التكلفة هي من العوامل الأساسية في العرض، فكلما زادت أسعار مدخلات الإنتاج التي نستخدمها في إنشاء العقارات وصيانتها كانت الأسعار أعلى، مثل أسعار مواد البناء، والتكنولوجيا المستخدمة كلما كانت أكثر تقدماً زادت من إنتاجية عناصر الإنتاج وأدى ذلك إلى تقليل التكلفة.

2/ المعروض من مواد البناء والعمالة: مرتبط بأسعار مدخلات الإنتاج ونذكرها هنا بنقطة منفصلة لأهميتها، فإذا كان هنالك عرض كبير من مواد البناء وهناك عمالة متخصصة في البناء فهذا سينعكس على تكلفة الإنتاج وتقليلها.

3/ أساليب الرقابة الحكومية.

4/ السياسات المالية الحكومية: (العوائد، الفائدة البنكية...) فإذا كانت السياسة المالية هي من نوع التوسعي التي تهدف إلى زيادة الإنفاق فهنا قد تختلف العوائد والفائدة البنكية وقد يكون هناك طلب أكبر على الفوائد، وإذا تحدثنا عن السياسة النقدية التوسعية فهدفها تقليل الفائدة وتقليل تكلفة الحصول على رأس المال؛ لكن بجميع الأحوال سواء كانت السياسة مالية أو نقدية أو سياسة حكومية بشكل عام فهذه السياسة تلعب دوراً في التأثير على عوائد الاستثمارات؛ والفوائد البنكية.

5/ المخزون العقاري: كلما كان المخزون العقاري كبيراً (كميات كبيرة من الشقق السكنية أو البيوت المبنية سابقاً) أدى ذلك إلى انخفاض سوق العقار لأن العرض يكون كبيراً.

تصنيف السوق:

تقسيم السوق المستهدف إلى شرائح:

·        حسب المنطقة: (الوسطى، الغربية، الشرقية، الشمالية، الجنوبية).

·        أو حسب المدينة: (الرياض، مكة، المدينة...).

·        اوحسب نوع المنشأة: (تجاري، سكني، ترفيهي، صناعي، زراعي).

·        أكثر من تصنيف معاً: (المنطقة الوسطى ومدينة الرياض وحي العليا ونوع السكان فيه ونوع المنشأة).

·        أو حسب الموقع: (طريق العليا، طريق الثمامة، طريق الخرج، الغدير، الشفا).

·        أو حسب المستوى الاقتصادي: (مرتفعي الدخل، متوسطي الدخل، محدودي الدخل).

·        أو حسب مستوى البناء: (فاخر، متوسط، اقتصادي).

القيمة السوقية:

هي التي يمكن تحديدها من خلال تفاعل العرض والطلب، والقيمة التقديرية أنا أقدرها؛ أما القيمة السوقية فهي القيمة التقديرية الأكثر احتمالاً التي يمكن أن يستغلها العقار في سوق مفتوح ومنافس وبحيث يتصرف كل من البائع والمشتري بمهارة وعلم بحالة السوق...

الشروط:

·        أن السعر نقدي.

·        البائع والمشتري متحمسان لإتمام الصفقة.

·        كل من الطرفين على دراية بالسوق ويتصرف لصالحه الشخصي.

·        تم عرض العقار فترة مناسبة في السوق.

دراسة الطاقة الاستيعابية:

تشمل دراسة عدد الوحدات السكنية وغير السكنية التي يمكن شغلها في فترة زمنية محددة في منطقة محددة ومعرفة حجم المعروض وتوقع حجم الطلب المستقبلي لمعرفة مدى الحاجة إلى بناء جديد من عدمه.

مؤسسات التمويل العقاري:

هي مؤسسات تقدم التمويل العقاري اللازم لتسوية العلاقات بين المشترين والبائعين بواسطة مجموعات عقارية معاونة للتمويل في السوق الأولية وهي:

1/ الوسيط العقاري.

2/ خبير التقييم العقاري.

3/ الوكيل العقاري.

4/ شركات التامين.

5/ وكالات الاستعلام الائتماني.

6/ وكلاء إنهاء وتسوية الرهن العقاري.

7/ الجمعيات المهنية.

أقسام المؤسسات التمويلية:

أولاً: حسب نوعية مؤسسات التمويل:

1/ مؤسسات إيداعيه: تقبل الودائع.

2/ مؤسسات غير إيداعيه: لا تقبل الودائع من الجمهور.

ثانياً: حسب طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية:

1/ التمويل العقاري بالتجزئة.

2/ التمويل العقاري بالجملة.

3/ المراسلون العقاريون.

ثالثاً: حسب درجة المساهمة الحكومية:

1/ التمويل الحكومي.

2/ التمويل التقليدي: قروض غير حكومية تنقسم إلى: (قروض نموذجية، قروض غير نموذجية، قروض ضخمة، قروض اقل تميزاً، قروض غير رسمية).

الوسيط العقاري:

الوسيط يوفق بين رغبات المشتري وبائع العقار مقابل الحصول على عمولة (سمسرة) منهما لمساعدتهما في الحصول على التمويل اللازم من الممول في عملية تنشئة وضمان الرهن العقاري، ويرتبط بهذا المفهوم كل من:

·        السمسرة.

·        الوكالة.

مستويات وكالات السمسرة:

·        وكالة سمسرة شاملة.

·        وكالة سمسرة عامة.

·        وكالة سمسرة خاصة.

·        وكالة سمسرة بالندب.

علاقات الوكالات:

1/ البائع هو الأصيل: فهو يحرر الاتفاق مع السمسار، ويقوم السمسار بالتفاوض مع المشتري لمصلحة البائع.

2/ المشتري هو الأصيل: فهو يحرر الاتفاق مع الوكيل (السمسار) ثم يتفاوض الوكيل مع البائع لمصلحة المشتري.

3/ السمسار هو وكيل مزدوج للطرفين للمشتري والبائع معاً: فهو يفاوض الاثنين معاً.

4/ البائع هو الأصيل وهو من يحرر الاتفاق مع السمسار ثم يندب السمسار: أو يقوم بإعطاء وكالة للبيع بالندب الذي يتفاوض مع المشتري لمصلحة البائع يعني هنا بعد السمسار دخل عندنا طرف رابع.

خبير التقييم العقاري:

يقوم بالتقييم الدقيق لقيمة العقار حتى يكون ضمان كافي للقرض المقدم للمشتري, ويقدم تقرير تقييم:

·        مؤهلات خبير التقييم.

·        خبرة الخبير.

·        أغراض التقييم.

·        تصاريح مزاولة المهنة.

الوكيل العقاري:

يتولى فحص ومراجعة كافة المستندات والإجراءات من الناحية القانونية ليضمن سلامة تنشئة القرض العقاري وضمان التمويل بالرهن العقاري, واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لإتمام وتسوية التمويل العقاري (إجراءاته قانونية).

شركات التأمين:

تقدم شركات التأمين عدد من المنتجات التأمينية في مجال الرهن العقاري منها:

·        تأمين الرهن العقاري.

·        تأمين حق ملكية العقار.

·        تأمين المخاطر.

التسويق العقاري يركز على:

·        الخدمات العقارية المختلفة.

·        الخواص المميزة للعقارات.

·        سوق العقارات.

·        بعض التعاريف العقارية.

الخدمات العقارية المختلفة:

·        التسويق العقاري.

·        التقييم والتسعير.

·        المستشار العقاري.

·        التعليم.

·        التمويل.

·        التنمية العقارية.

·        إدارة الأملاك.

المنظمات المهنية:

توجد بالولايات المتحدة أربعة جمعيات مهنية لخدمة الأطراف المتصلة لجهة التمويل والرهن العقاري، وهذه الجمعيات المختلفة تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات، ووضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور (قانون الأخلاقيات)، والجمعيات هي:

·        جمعية مصرفي الرهن العقاري.

·        الجمعية الوطنية للعقاريين.

·        جمعية المصرفيين الأمريكيين.

·        الجمعية الوطنية لبنائي المنازل.

التقييم العقاري:

·          التقييم (التثمين) العقاري هو تقدير قيمة العقارات أو الأراضي بناءً على دراسة لمكان وطبيعة وحالة العقار لأغراض البيع والشراء والرهن والتقسيم والتأمين وما شابهه من تعاملات تجارية.

·          يعتبر من أهم الأسس الاقتصادية لمعرفة قيمة وثمن الممتلكات، ومعرفة القيمة الاقتصادية لمعظم مركِّبات الاقتصاد.

·          أسس التقييم لا يقوم بها عالميا إلا مؤسسات أو أشخاص مرخصون بعد اجتياز امتحانات مهنية، وترتبط معظمها بنظام جباية الضرائب حيث أن جميع عقارات مواطني البلد يتم تقييمها من قبل جهة رسمية لمعرفة نسبة الضريبة عليها ولكل فرد أو مؤسسة على حدة، ثم تأتي بعدها ممارسة البنوك للرهن والتمويل العقاري.

·          تركز عمليه التقييم على: المبنى نفسه (معرفه الخواص الطبيعية للمبنى): مثل مساحه الأرض ومساحه البناء واستعمال المبنى واستعمال الأراضي حوله وإطلاله على الشوارع المحيطة ومدى الاستفادة من استغلال المبنى أو استثناؤه من انظمه البناء وحالته الإنشائية وجودته والعمر الزمني لمواد التنفيذ وأية مميزات إضافية، والخواص المالية: مثل طريقه التمويل والديون المتبقية ومعدل التأجير السنوي ومعدل الفائدة، وتحليل التكلفة ومقارنتها بالبيع المباشر أو عن طريق الوسيط أو التسويق والإعلان والعائد الايجاري الشهري والسنوي مع معدل فائدة وتضخم وربحي، وراس المال الإضافي المتحصل عليه بسبب حيازة المبنى، والخواص القانونية: كفك الرهن واحتمالات تغير الأنظمة البلدية للحي أو وجود كود للبناء.

·          طرق التقييم تختلف من دوله إلى أخرى حسب الأنظمة الاقتصادية والمحاسبية التي تحكمها، ولها علاقتها القوية بموضوع التمويل والائتمان والقروض، لذلك فان إيجاد هيئة أو جمعية وطنية تشرف على موضوع التقييم وتضع أساسياته وتراقبه هو أمر مهم لأنها تؤثر على الاقتصاد الوطني.

أهمية التقييم العقاري:

1/ تتضح أهميته من الطبيعة المتغيرة للممتلكات العقارية: وخصوصاً في التعامل معها كسلعه استثماريه، حيث أن كل عقار له قيمته الخاصة.

2/ يعد من أهم مراحل عمليه الاستثمار العقارية: لان ممارسه التقييم من جهات غير مخصصه تلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية وتلحق الظلم بعدة أطراف، مما يضعف السوق العقاري نتيجة إعطاء السلعة العقارية أثماناً مغايرة لثمنها الحقيقي وبروز العشوائيات في تحديد القيمة.

3/ لمعرفه نصيب الزكاة أو قيمه الضرائب: حيث انه أساس في احتساب القيمة الأساسية للممتلكات سواء لعمليات التمويل أو دراسات الجدوى الاقتصادية، وله آثاره الايجابية على المجتمع، كما أن له آثاره السلبية إذا ماتم تقنينه ووضع الأسس التي تضمن عدالته في التقييم.

كيف ظهر التقييم العقاري؟:

·          في بادئ الأمر كانت المزايدات هي الطريقة الوحيدة للتعامل مع أصول العقارات، ومع زيادة التعامل بها ظهرت الحاجة إلى نظام تقييم مبنى على معايير محدده لتحديد قيمه العقار، إلا أن السوق العقاري لم يضع حتى الآن آلية محدده لتقييم العقارات بسبب اختلاف ظروفه وعوامله من مكان لآخر, وبالتالي لا تتم عمليات التقييم إلا من خلال خبير متخصص في التقييم يعرف بـ"المقيم العقاري".

·          يقدم الخبير تقييمه على هيئه تقرير (Appraisal Report) يوضح فيه الدراسة المستفيضة لتقدير قيمه الأملاك التي يقيمها شامله المنطقة الجغرافية والحالة الاقتصادية.

·          يجب على المقيم أن يكون قادراً على قراءة وفهم العديد من النصوص والتعاريف والعقود القانونية، وان يكون لديه قدر من المعرفة بالعلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء والصيانة والإدارة للأملاك وتقدير ماتدره الأملاك من عائد، ويجب أن يلم بعلوم الهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبة والإدارة والتمويل العقاري.

أسس تحديد قيمه العقار:

1/ مواصفات العقار: (الموقع، الخدمات، القيمة):

·          من حيث الموقع، سهوله المواصلات، نسبه الازدحام السكاني، المساحة المطلوب تقدير ثمنها، شكلها، مستوى الأرض بالنسبة إلى منسوب الشارع الذي تقع فيه، وسهوله توصل المرافق العامة إليها.  

·          من حيث القيمة السوقية والعوامل المؤثرة، وزيادة الأسعار وانخفاضها حسب العرض والطلب والحالة المتوقعة.

·          من حيث عمر العقار، معدلات الإهلاك، المنافع الملحقة بالعقار كالحدائق والمساحات الخضراء والجراج والمواقف.

·          من حيث المستندات والوثائق الخاصة بالوحدة العقارية وفحصها والوقوف على الوصف القانوني ونوع الملكية ومدى استخدام التراخيص في البناء، وكافه الإجراءات اللازمة للتسجيل في وكاله التسجيل العقاري.

·          من حيث العائد الاستثماري للعقار المطلوب تقييمه وأفضل وسائل الاستغلال المادي له.

2/ التوقع: ثمن العقار يتأثر بتوقع الأسعار مستقبلاً، وتوقع الأسعار قد يخل باتزان العرض والطلب، والتوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلاً:

·          الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات والمستوى الاجتماعي بالمنطقة.

·          العقارات التجارية تعتمد في سعرها على توقع السوق لقدره العقار على تحقيق دخل لصاحبه.

·          العقارات بصفه عامه يرتفع سعرها على المدى الطويل ولذا يشتريها الناس لتدر دخلاً أو للحماية من الضرائب أو كمخزون للقيمة المستقبلية، وتوقع ارتفاع السعر قد يكون بسبب تناقص المعروض من الأراضي في منطقه معينه.

3/ التغير: السوق العقاري مثل أي سوق معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية والعمر، لذا لا يمكن أن يظل ثابتاً في أي منطقه ويجب على خبير التقييم التعرف والتوقع لتأثير التغيير على حالة السوق.

4/ المنافسة:

·          مبدأ المنافسة مبني على انه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها ويزيد هامش الربح، مما يجذب المزيد من المستثمرين لدخول الصناعة العقارية ويزيد العرض، ومن شان ذلك المساهمة في استقرار الأسعار.

·          قيمه أي عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثله.

·          العقارات التجارية أكثر تأثيراً بمدى المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذال تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام أو قد ينتج عنه تناقص في هامش الربح.

·          من أشكال المنافسة الأخرى الجودة والخدمات التي يقدمها العقار نفسه، فليس دائما التنافس على السعر.

5/ التوافق: توافق العقار مع المنطقة، فعقار في منطقة راقية، يكون أعلى سعراً من العقار المشابه له في منطقة فقيرة.

6/ المساهمة: أي إضافة لثمن العقار (بالبناء) تساوى فقط مساهمتها إلى ثمن العقار (مساهمة الإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة وإنما مقدار تأثرها على السعر).

7- العوامل الخارجية:

·        عوامل طبيعية وبيئية: المناخ، مكان العقار...

·        عوامل اقتصادية: أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي (موجات الارتفاع والانخفاض).

·        القوانين الحكومية: المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات وتخصيص المناطق.

·        الظروف الاجتماعية: متوسط الدخل، الذوق العام، الظروف الديموجرافية، الوعي البيئي.

خطوات علمية التقييم (التثمين): (8خطوات):

1/ تحديد موضوع التقييم:

·     التعريف بالعقار المراد تثمينه: من خلال التوصيف المادي للعقار: وصف للعقار المراد تثمينه، والتوصيف القانوني للعقار: وهو تحديد موقع العقار على الطبيعة وإعطاء التوصيف القانوني لحدود العقار، وعادة تستخدم الخرائط لتحديد موقع العقار على الأرض مع وجود مقياس رسم لخرائط العقار ووصف للحدود والأبعاد لأركان العقار والملاك، ويتم ذلك من خلال سند عقاري يكون مسجلاً عند كاتب العدل وتقرير مساحي يظهر حدود العقار، وإذا لم يوفر العميل هذه المعلومات يجب على الخبير أن يحصل عليها.

·     تحديد حقوق ملكية العقار المراد تثمينه: قد تتأثر قيمة العقار المراد تثمينه بأي عامل يحد من استعماله، مثل: عقود الإيجار والتراخيص والحدود المشتركة بين أرضين، وشروط الملكية العقارية وقوانين البناء والإسكان والتشريعات الخاصة بالاستثمار العقاري وغالباً ما نحصل على المعلومات الخاصة بعقود الإيجار والتراخيص من المالك.

·     المعلومات الأخرى نجدها في الهيئات الحكومية: مع مراعاة الحصول على أحدث المعلومات والتغيرات المتوقعة أو المطلوبة من الهيئات الحكومية المباشرة وأيضا المعلومات المتعلقة بالتشريعات السارية والتغيرات المتوقعة وقت عقد الصفقة مع مقارنة العقارات المشابهة مع العقار موضوع العقد للتأكد من صحة المقارنة وإذا كان العقار مؤجراً قد يكون التثمين عبارة عن تقرير لقيمة الإيجار وحقوق المالك والحيازة والايجارية وحقوق المستأجر.

·     تحديد تاريخ سريان التثمين: هو التاريخ الذي يصبح فيه تقدير القيمة ساري المفعول وهو مهم بسبب تغير القيمة فالقيمة تتغير دائماً، وفي معظم الحالات يكون تاريخ المفعول هو تاريخ آخر معاينة للعقار قبل إعداد تقرير التثمين.

·     تحديد القيمة المراد تقريرها: قد يطلب العميل تثمينا لتقدير أي نوع من الأنواع العديدة والمختلفة من القيمة ومنها قيمة السوق وقيمة الاستثمار والقيمة الضمنية والقيمة التأمينية ويمكن بيانها كما يلي:

ü     قيمة السوق: القيمة السوقية هي أعلى سعر ممكن أن يصل إليه العقار في سوق تنافسي مفتوح، وفي ظل جميع الشروط المطلوبة لعقد صفقة عادلة ويكون لدى كل من البائع والمشتري المعلومات الكاملة.

ü     قيمة الاستثمار: هي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر له أهداف استثمارية محددة وهذه الأهداف قد تكون الحصول على مبلغ له دفعة واحدة أو تحقيق تدفق نقدي في وقت محدد في المستقبل.

ü     القيمة الضمنية: هي القيمة بالنسبة لمستثمر معين اعتماداً على دوافع خاصة باحتياجات بعينها وقد يشجع هذا المشتري على دفع قيمة للعقار أكبر من قيمة السوق، فقد يقوم المشتري بدفع قيمة أكبر لعقار أكبر لعقار ملاصق له بسبب القيمة المتزايدة للقيمة الكلية للأرض نتيجة لهذا المنتج.

ü     القيمة التأمينية: هي تكلفة الإحلال بالنسبة للأجزاء المعرضة للتلف والانهيار في العقار.

ü     القيمة الدفترية: هي قيمة الأصول التي تظهر في التقارير المالية لمالك العقار وهي تساوي تكلفة الأصول مطروحاً منها قيمة الإهلاك ويؤخذ بها في الحسابات المالية.

ü     القيمة العادلة: هي السعر النقدي الممكن توقعه للعقار بصورة معقولة في عملية بيع عاجلة وفي ظل الظروف المطلوبة لتحقيق (بيع عادل).

ü     قيمة التصفية: هي السعر الذي يجب على المالك أن يقبله إذا كان لزاماً أن يباع العقار بعد العرض في السوق المفتوحة لمدة زمنية مفتوحة.

الافتراضات والشروط المقيدة للتثمين (التقييم):

يجب أن يتضمن التقرير البيانات التي تم جمعها وتحليلها والوسائل المستخدمة في التثمين والشروط والافتراضات المقيدة للتثمين ويكشف عنها بدقه في مكان واضح من التقرير وقد تتضمن الافتراضات والشروط التقليدية مايلي:

·     أن يكون العقار في حوزة مالك مسئول وتحت إدارة كفء.

·     أن يكون تقدير القيمة معمولاً به فقط في تاريخ سريان مفعوله.

·     انه يتم تثمين العقار بالنسبة لأفضل استخدام له.

·     ألا تقع على الخبير المثمن أي مسؤولية عن تأثير المسائل القانونية على القيمة ألا فيما يختص بالشروط المكتوبة أو أي أمور أخرى يحددها العميل.

·     أن نفترض أن حق الملكية قابل للبيع وان يكون التوصيف القانوني صحيحاً.

·     أن نفترض أن القياسات المذكورة في المسح أو الخرائط صحيحة وألا يكون هناك أي حدود متداخلة مع أرض الغير واعتداء على حقوق الغير.

·     أن نستخدم الرسومات والخرائط فقط للمساعدة على تكوين تصور للعقار وليس لأي غرض أخرى.

·     أن يكون تقسيم وحدود العقار التي يمكن تطبيقها عمليا قد روجعت مع السلطات الحكومية والخبير المثمن ليس مسئولا عن الأخطاء التي يرتكبها الآخرون .

·     ألا يكون هناك عيوب خفيه أو مواصفات مغايرة بالنسبة للتربة.

·     يكون التثمين لصالح العميل فقط ولا يجوز إطلاع الآخرين على محتويات تقرير التثمين.

2/ تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها:

بعد أن يتم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة والمناسبة لكل طريقه ويجب أن يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعومات ومصادرها جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات، ويمكن تقسيم المعلومات إلى:

أ/ معلومات عامه: البلد - المحافظة - المدينة - الحي - المنطقة المجاورة.

ب/ معلومات خاصة بالعقار: الموقع مساحته - البناء مساحته – أمر البناء.

ج/ معلومات خاصة بطريقة التقييم:

ü     طريقة التكلفة.

ü     طريقة البيع السابق.

ü     طريقة رأسمال الدخل والمصروفات.

3/ تجميع المعلومات المطلوبة: مقارنه بين المصادر المختلفة للبيانات.

4/ تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار:

لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى وأفضل استخدام (أعلى ربحيه في استخدام العقار) هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع, أبعاد قطعة الأرض, نوعية ومسطح البناء, جميع الخواص الطبيعية الأخرى ومدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق.

5/ تقدير قيمة الأرض:

يتم في هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع (غير شامله للبناء) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التي لها أفضل وأحسن استخدام مماثل، وبناء على ماسبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم والمواقع المقارنة، ومن هذه المقارنة وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض (تقييم الموقع).

6/ تقدير قيمة المبنى (التحسينات): بأحد الطرق الثلاث المعروفة:

أ/ طريقة التكلفة.

ب/ طريقة المقارنة بالبيوع السابقة.

ج/ طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل (تحديد مقدار الدخل لتحديد القيمة).

أ/ طريقة حساب التكلفة: تعتمد على حساب الآتي :

·     حساب قيمة الأرض باستخدام تحليل "أعلى وأفضل استخدام".

·     حساب المنشآت بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات، أو بحساب سعر وحدة البناء – التي تعتمد على نوعية البناء ومستوى التشطيبات وإجمالي مسطح المنشأ.

·     حساب معامل إهلاك للمنشأ الذي يعتمد على العمر الفعال للمنشأ (المنشأ مقصود به العقار) وليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ، وهذا المعامل يمكن أن يقسم إلى:

ü     اهلاكات طبيعيه تنتج من الاستخدام: يمكن ترميم المنشأ وبالتالي يمكن علاجه.

ü     اهلاكات في الأداء التي قد تنتج من تغير احتياجات المجتمع: يمكن تكييف العقار بما يلبي الحاجات المتجددة للناس أو المجتمع.

ü     اهلاكات نتيجة عوامل خارجية: مثل تغير استخدام المنطقة - للأسوأ مثلاً- وهذه غالباً لا يمكن علاجها.

ب/ طريقة البيوع السابقة:

·     تعتمد هذه الطريقة أساساً على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار.

·     مواضيع التقييم (عقارات مقارنه) وحيث انه من المستحيل إيجاد عقارين متماثلين تماماً فيجب عمل التعديلات المناسبة على أسعار العقارات المقارنة بخصم قيمة البنود التي تمثل ميزه للعقار المقارن وإضافة قيمة البنود التي تمثل ميزه لعقار التقييم.

ج/ طريقة حساب راس مال الدخل:

هذه طريقه تنجح غالباً في تقييم العقارات التجارية وتعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافي التدفقات النقدية التي يشغلها العقار خلال عمره الاقتصادي، وتقتضي الطريقة الإلمام بإيرادات ومصروفات واهلاكات العقار ومعدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمارات للوصول إلى رأس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار، والمعتاد ألا تتفق هذه النتائج، وعلى خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمة تعبر عن حالة العقار.

7/ التوفيق بين النتائج السابقة: عادة الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار، والمقيم لا يجب أبداً أن يأخذ القيمة المتوسطة وإنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التي تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى والتي تعكس بأكبر دقة قمة العقار.

8/ إعداد التقرير النهائي للتقييم: يجب أن يحوي المحددات التي وضع في إطارها التقرير (قائمة الشروط المحددة لصلاحية التقرير ومحددة لدور المقيم والظروف العامة التي وضع تحتها التقرير) وذلك لحماية المقيم أولاً ولتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانياً، كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي أتبعها لإعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير ولأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة وللحكم على التقرير بطريقة موحدة.

أهمية وأغراض التقييم العقاري:

·     أغراض إعداد الميزانية.

·     الحصول على التسهيلات الائتمانية من أحد البنوك.

·     في حالة تصفية الشركة بين الورثة أو الشركاء فيما بينهم.

·     معرفة قيمة العقارات في حالة التبادل.

·     اتخاذ الإجراءات القانونية بأمر بيع ضد العملاء المدينون: الذين قاموا برهن عقارهم لأخذ تمويل.

·     يساعد على فض المنازعات بالمحاكم الشرعية وديوان المظالم.

·     لتقييم أصول الشركات بغرض الدمج بين شركتين: (وتملك الشركتان أو أحدهما أصولاً عقارية) للوقوف على القيمة الحقيقية لأصول الشركتين، وهكذا الشأن أيضاً في صفقات الاستحواذ.

·     بغرض بيع عقار بالمزاد العلني: عن طريق إحدى شركات المزاد العلني.

·     بغرض بيع عقار أو شراء عقار جديد.

·     في حالة عرض حصة للبيع في منزل أو عقار أو إحلال شريك جديد: ويراد تقييم الحصة المعروضة للبيع.

·     إذا تم عرض العقار على شركة تأمين بغرض التأمين عليه: فلا بد من تقييمه لتحديد قيمة قسط التأمين أو في حالة التعويض على عقار مؤمن عليه أصابه حريق أو انهيار.

·     يساعد في القضاء على عشوائية الأسعار والحد من المضاربات الوهمية.

·     يشكل أساساً لعملية دراسة الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية.

·     قاعدة معلومات لأسواق السلع (مواد البناء) والخدمات الاستشارية والمالية في وقت معين ولغرض محدد.

 الفوائد العامة للتقييم العقاري: 

·     المساعدة على معرفة القيمة الفعلية للعقار في أي معاملات عقارية: سواء كانت بيعاً أو شراء أو إيجاراً.

·     لتوريق وتصكيك أي أصول عقارية.

·     يعد التقييم العقاري من الأسس المهمة لصناعة التمويل العقاري: فالتمويل العقاري في الواقع يقوم على التقييم العقاري.

·     للتحديث المستمر لقيم الأصول العقارية للشركات والأفراد: لمساعدتهم في اتخاذ القرارات المناسبة حيال تلك العقارات.

·     يساهم في تطوير ومعرفة حجم الميزانيات المطلوبة لعملية تطوير وتخطيط المدن.

·     يساهم في معرفة الحركة الاقتصادية العقارية ضمن الحركة الكلية لاقتصاد الدولة.

·     يساهم في الوصول إلى نظام وسوق عقاري متطور وعالمي يخضع لمعايير عالمية موحدة وبمقايسات مدروسة واحدة متفق عليها ووفق معايير حديثة.

·     يؤدي إلى الوصول نحو منظومة عمرانية متكاملة للإدارة العمرانية: من خلال معرفة قيمة عادلة للأراضي والممتلكات.

·     يساعد على نمو اقتصاديات الاستثمار في الأنشطة الأخرى: مثل: الاستثمار السياحي وتوفير فرص عمل وأسعار في متناول مستويات مختلفة، فالتمويل العقاري والأنشطة العقارية يدخل في مجالات من ضمنها: المجالات السياحية والصحية والتعليمية...

·     يساعد على تأسيس قاعدة بيانات لأسعار العقارات ومواد البناء ومساحات البناء: وينظم عملية السجل العقاري أو التسجيل العيني للعقار, وجود هذه القاعدة من المعلومات يعتبر توثيقاً تاريخياً يمكن الرجوع إليه لمعرفة معدلات النمو والتضخم، ومنها يمكن معرفة النمو والتضخم المستقبلي, وهو أساس العملية التخطيطية.

·     يؤسس لتنظيم سوق العقار ومنع محاولة التلاعب في الأسعار من قبل المضاربين: ويساهم في خلق نوع من التوازن في العرض والطلب والحد من المضاربات الوهمية من خلال إيجاد أطراف محايدة لتحديد الأسعار.

·     يساعد في القضاء على عشوائية أسعار العقار.

·     يشجع على جذب المستثمرين في المجال العقاري.

·     إعطاء ثقة أكبر بالمنتجات العقارية بأنواعها ونوع من الضمان للمستثمر.

·     يساعد على تطوير وتنويع المنتجات.

·     يساعد على الرفع من مشاركة السوق العقاري في مجموع الدخل والناتج الوطني.

مخاطر أخطاء التقييم العقاري:

أولاً: المخاطر على المجتمع:

·     إحساس المواطن بالظلم والبخس لحقه: وعدم وجود العدالة والمساواة في ما يحصل عليه.

·     انتشار الحالات والممارسات السيئة للتثمين وحدوث تلاعبات تؤدي إلى إفلاس بعض المواطنين أو خداعهم: وإيهامهم بإرباح فاحشة ولكنهم في النهاية يخسرون.

·     تحديد قيمة الأرض بمعطيات لا ترتبط بعلم وقاعد البيانات تكون في أحوال كثيرة شبيهه بالمقامرة.

ثانياً: المخاطر على الصناعة المالية والاستثمارية:

·     فقدان الثقة في الاقتصاد والصناعات المالية والاستثمارية.

·     أزمات مالية واقتصادية قد تؤدي إلى الإفلاس.

·     مشاكل القروض في أمريكا وأوروبا.

·     إفلاس بعض الصناعات وضياع فرص العمل مما يؤدي إلى البطالة.

·     الكثير من البنوك أفلست وخسرت أموالا طائلة بسبب التثمين العقاري الخاطئ إذ أن معظم العقارات قدرت بأكثر من قيمتها الحقيقية.

ثالثاً: المخاطر على المنتجات العقارية:

·     فقدان الثقة في السوق العقاري ومنتجاته.

·     تدهور القطاع العقاري.

·     انتشار الفوضى السوقية وعمليات الخداع.

·     ينحسر القطاع العقاري وتقل قيمته وما يضيفه للاقتصاد والمجتمع.

مهنة خبير التقييم (التثمين):

·     هي مهنة ممارسة في جميع أنحاء العالم وفي انجلترا وأمريكا، ومعناها ينصب أساساً على مهنية وضع قيمة للعقارات بقصد تحديد الثمن.

·     الخبير المثمن هو من ذوي الخبرة التي يكتسبها بالعلم والممارسة ويكون على دراية تامة بالنواحي الاقتصادية والعلمية والتاريخية والفنية والاجتماعية التي يقوم باستثمارها في خدمة المجتمع وهذا يتطلب أن يكون له كيان قانوني، ووظيفة الخبير هي تقييم الأشياء من واقع طبيعتها. 

مستويات خبرات التثمين العقاري:

1/ التثمين الفردي: ما نمارسه بشكل يومي عن طريق الأصدقاء أو المعارف وقد ترتكب أخطاء تكلف غالباً عند عمليات البيع أو الشراء.

2/ تثمين المستثمرين: يمارسه المستثمرون وتعتمد تصرفاتهم وقراراتهم على معلوماتهم عن السوق، ويميلون للموضوعية والواقعية بما يختص بتقييمهم العقار، وتعتمد أحكامهم عامة على ما يمكن للعقار أن يبلغه لهم من عائد.

3/ تثمين وسطاء البيع (سماسرة العقار): يقومون بهذه العملية بشكل يومي فيما يختص بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقاري بصفة عامة وبصفة خاصة عن الأنشطة الدائرة بهم وهم لا يتبعون العملية التثمين.

4/ تثمين خبراء التثمين العقاري المحترفين: المثمن العقاري هو من يقوم بالتثمين باعتباره مهنياً محترفاً يقوم بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوافرة بالسوق وبجانب البيانات المحاسبية والتحليل الإحصائي يعتمد المثمن أيضا على خبرته حتى يأتي تقرير قيمة العقاري بأسلوب موضوعي.

صفات المثمن العقاري:

·     الأخلاق والنزاهة: وان يؤدي عملة بعيداً عن أي سلوك غير أخلاقي أو غير قانوني.

·     مستوى تعليمي عال.

·     معرفة جيدة بالتشريعات والقوانين: ذات العلاقة بالسوق العقاري.

·     المعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتناول ونقل ملكية العقارات بين البائعين والمشترين.

·     المعرفة بالمعادلات الحسابية في السوق العقاري: جزء كبير من الخبرة في تقييم العقار تقوم على أسس حسابية.

·     المعرفة باختصاصات العقار: أو طريقة الاستعانة بالجهات التي تحدد الاختصاص للعقار.

·     المعرفة بالمؤثرات في السوق العقاري: كالمؤثرات السياسية المحلية والخارجية، والأوضاع الاقتصادية المحلية ومعدلات العرض والطلب والتغيرات التي تطرأ على القوانين والنظم المؤثرة سلباً أو إيجاباً بالسوق العقاري والأسواق المنافسة والفرص البديلة (سوق الأسهم) والعلاقة العكسية.

العوامل المؤثرة في تحليل القرار الاستثماري في الوحدات العقارية:

·     تحديد أهداف المستثمر العقاري.

·     تحليل العوامل الخاصة بالوحدة العقارية.

·     تجميع البيانات الخاصة بتحديد العقار.

·     إجراء التقييم والتحليل الاستثماري.

·     تفسير النتائج وإقناع الطرف البائع والمشتري.

·     العوامل التي تخلق القيمة.

طرق تحديد جدوى المشاريع: بعض المعايير التي يعتمدها الخبراء الماليين للحكم على المشروع أو على الاستثمار:

1/ أسلوب فترة الاسترداد: يقوم هذا الأسلوب على أساس أن جدوى المشروع الاستثماري على صلة وثيقة بطول الفترة الزمنية اللازمة لاسترداد رأس المال المستثمر في هذا المشروع، فكلما قصرت هذه الفترة زادت جدوى الاستثمار والعكس صحيح.

2/ أسلوب صافي القيمة الحالية:

·     يتلافى هذا الأسلوب عيوب الأسلوب السابق لأنه يراعي إجمالي التدفقات النقدية المتوقعة من المشروع الاستثماري وليس جزء منها فقط كما هو حال أسلوب فترة الاسترداد.

·     يراعي توقيت التدفقات النقدية سواء الخارجية أو الداخلية والمرتبطة بالمشروع الاستثماري.

·     الأساس أو المعيار الذي يقوم عليها هذا الأسلوب في المفاضلة بين البدائل الاستثمارية المتنافسة هو أن البديل الاستثماري الأفضل هو البديل الذي يحقق صافي قيمة حالية موجبة.

·     معيار صافي القيمة الحالية يعتمد على معدل الخصم الذي يحدده المستثمر نفسه ولا يمنع أن يكون هناك معامل خصم أو معدل خصم يلتقي عليه السوق وقد يعتمده المستثمرون في هذه الحالة.

3/ أسلوب مؤشر الربحية:

·     يعتبر هذا الأسلوب مكملا للأسلوب السابق وهو صافي القيمة الحالية، ويقوم على المفاهيم نفسها.

·     الفرق بينهما يتمثل في أسلوب استخدام تلك المفاهيم في سياق احتساب كل مؤشر منهما.

·     في حين تمثل صافي القيمة الحالية الفرق بين القيمة الحالية المخصومة للتدفقات النقدية المتوقعة من المشروع الاستثماري من جهة وقمة الاستثمار المبدئي (تكلفة المشروع) من جهة أخرى.

·     يمثل مؤشر الربحية القيمة الحالية المخصومة للتدفقات النقدية المتوقعة من المشروع منسوبة إلى تكلفة الاستثمار.

4/ أسلوب معدل العائد الداخل على الاستثمار:

·     معدل العائد الداخلي للاستثمار في مشروع رأسمالي معين هو معدل الفائدة أو الخصم الذي لو خصمت منه التدفقات النقدية الخارجة والداخلة لهذا المشروع، لتساوت حينئذ القيمة الحالية للتدفقات النقدية الخارجية (الإنفاق الرأسمالي) مع القيمة الحالية للتدفقات النقدية الداخلة (الإيرادات).

·     يمكن تعريفه أيضاً بأنه "معدل الفائدة أو الخصم الذي لو خصمت منه التدفقات النقدية الخارجة والداخلة للمشروع لكانت صافي القيمة الحالية للمشروع تساوي صفراً".

العوامل التي تحدد تكلفة التمويل العقاري:

تكلفة التمويل العقاري لا نستطيع حسابها بدقة ولكن نحسبها على رأس المال المستثمر في العقارات:

1/ سعر الفائدة أو العائد.

2/ حجم رؤؤس الأموال المتوفرة للإقراض: كلما كان النقد المتاح للإقراض كبيراً قلت تكلفة التمويل.

3/ حجم النشاط الاقتصادي: كلما كان النشاط الاقتصادي في حالة ميسورة فالطلب على القروض سيزداد، وبالتالي الطلب على الأموال سيزيد مما يرفع سعر الفائدة، وهناك نقطة أخرى الانتعاش الاقتصادي يقلل من تعثر المشاريع.

4/ التكلفة الإدارية والتشغيلية في إدارة القروض: كلما قلت تكلفة الإقراض وكانت الجهة الممولة أكثر كفاءة من حيث التكاليف الإدارية والتشغيلية وتعرض الأموال بتكلفة اقل كلما قل سعر الفائدة.

5/ مستويات مخاطر عدم السداد: كلما اعتقد المقرض بأن احتمالية عدم السداد كبيرة رفع سعر الفائدة لكي يعوض من تعثر العملاء في السداد، وكلما كان الوضع الاقتصادي مزدهراً كانت مخاطر عدم السداد أقل والعكس صحيح.

6/ مخاطر السيولة والفرص البديلة: القروض التي تعطى للإسكان قروض طويلة الأجل يصعب تسييلها، وبالتالي تجد أن البنك قد يحتاج إلى هذه الأموال لكن لا يستطيع استردادها، وبالتالي تكون تكلفة التمويل العقاري كبيرة، وكذلك تتاح فرص للجهات التمويلية ولا تستطيع هذه الجهات الاستفادة منها فتضيع هذه الفرص.

7/ مخاطر تقلبات أسعار الفائدة: مؤثرة إذا افترضنا أن تكلفة التمويل العقاري تكلفة ثابتة وان أي تغيير في أسعار الفائدة معناها أن الجهة الممولة محرومة من الاستفادة من ارتفاع أسعار الفائدة وذلك من صالح المقترض والعكس صحيح.

8/ التضخم.

تقويم الجدوى الاقتصادية للمشروعات العقارية:

·     دراسة الجدوى يجب أن تقدم أكثر من سيناريو لتحقيق أهداف المشروع وينبغي أن يتضمن كل سيناريو تفاصيل حول إيجابيات وسلبيات الخيار المعني إلى جانب التكلفة المتوقعة له والفوائد المتوقعة منه لدى تطبيقه, ويجب أن يشمل التقييم الفوائد المادية وغير المادية, ويمكن أخذ هذه السيناريوهات في عين الاعتبار لدراسة خيارات التمويل المتوفرة, وتحديد الأسلوب الذي يجب إتباعه من أجل تحقيق أهداف المشروع, ومن ثم التوصية بالسيناريو الأنسب من حيث القدرة على تحقيق أهداف صاحب القرار.

·     تبرز أهمية دراسة الجدوى والتي تمثل وثيقة مهمة تتضمن تحليلاً للجوانب التشغيلية والاقتصادية والفنية للمشروع المزمع, إذ أنها تتناول جميع المسائل الرئيسية ومنها فاعلية المشروع وتكلفته وإمكانية تحقيقه, ومدة إنجازه, والفوائد المرجوة منه, ومخاطرة وآلية تمويله.

·     المشاريع العقارية يجب أن تتضمن دراسة الجدوى تحليلاً للسوق للتعرف على حجم الطلب للمنتجات العقارية, معرفة الفرق بين النمو في الأسر والنمو في الوحدات السكنية والقدرة المادية للأسر حديثة التكوين على امتلاك واستئجار الوحدات السكنية الجديدة.

·     تطوير فكرة تمويل المشروع بعد قناعة المستثمر بوجود طلب على التطوير، وبحث جميع الإمكانيات التمويلية.

·     تعتبر مرحلة اختيار الموقع وحيازته المرحلة الحقيقية لبداية التطوير ووضع جميع البدائل التخطيطية التي تحقق العائد الأفضل للاستثمار.

·     ينبغي أن تحدد دراسة الأطراف المعنية الأساسية التي تؤثر قراراتها وموقفها في نجاح المشروع كالمالك والهيئات الحكومية والمؤسسة الممولة والمستأجرين والمستخدمين النهائيين الرئيسيين.

صناديق الاستثمار العقاري:

·     هدفها تجميع التمويل اللازم لقيام بالاستثمارات للمجموعة كبيرة من المستثمرين قد يكونوا صغار مستثمرين، وبالتالي نحصل على رأس مال كبير استثماري.

·     تم استخدام صناديق الاستثمار العقارية في العالم كوسيلة للتعامل مع تكاليف ملكية العقارات ويمكن استخدام هذا الصناديق لتمويل تكاليف المباني التجارية والصناعية ومبيعات التجزئة والسكنية والمباني المتخصصة للعيادات والمستشفيات.

·     تخصص هذه الصناديق نسبة عالية من دخلها للمستثمرين من خلال توزيعات ربحية وسنوية أو تتم إعادة استثمار تلك الأرباح, والهيكل الاستثماري فيها مصمم وفقاً لسندات أو صكوك قابلة للتداول شأنها شأن الأسهم.

·     مستثمر الصناديق العقارية مالك للعقار فالمخاطر هنا تكون منخفضة، وهذه ميزة على أدوات الدخل الثابت الأخرى.

·     وجدت دراسة لمجلة التمويل العقاري والاقتصادي, أن معدل العوائد السنوية في الفترة من 1990 إلى 1999 كان 4.9%  لسندات الخزانة الأمريكية و 11.2% لشركات مؤسسة ستاندرد أند يورزو، و14 % لصناديق الاستثمار العقاري, فنلاحظ أن صناديق الاستثمار العقاري كانت الأكثر عائداً خلال تلك الفترات، وبحوالي 10% عن عوائد سندات الخزانة الأمريكية.

·     صناديق الاستثمار العقارية تعوض المستثمر بها بدل التضخم.

إدارة الرهن العقاري:

الرهن العقاري هو حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة، أي شراء عين عقارية بالأقساط لفترة من الزمن بفائدة على ألا يجوز لك التصرف بالعقار حتى الانتهاء وتسديد قيمة الرهن بالكامل.

خطوات عمليات الرهن العقاري:

1/ تنشئة الرهن العقاري: تأسيسه وتنشئته.

2/ ضمان التمويل العقاري.

3/ إنهاء الرهن العقاري والتمويل.

4/ تسويق الرهن العقاري: (التو ريق).

5/ خدمات الرهن العقاري.

إعادة تمويل الرهن العقاري:

·     في أمريكيا ظهرت مؤسسات إعادة الرهن العقاري سنة 1930وتم إنشاء البنك الفيدرالي لتمويل السكن، يعمل على نظام التسهيلات المالية المتخصصة في إعادة التمويل الرهني في الولايات المتحدة الأمريكية كنموذج  متطور لتمويل السكن منتصف الثلاثينات، وذلك بعد خلق مؤسستين متخصصتين في مجال ضمان الرهن العقاري وإصدار القروض السكنية المضمونة بروهونات عقارية من الدرجة الأولى، وهما: (1/ الجمعية الفيدرالية للسكن، 2/ الجمعية الوطنية الفيدرالية للسكن) وأدى إنشاء هاتين المؤسستين إلى تحريك نشاط السوق العقاري.

·     وما حدث في الولايات المتحدة من أزمة للرهن العقاري نشأت جراء تخلف سداد القروض العقارية الممنوحة بمرهونات وضمانات غير كافية, ولأن الكثير من القروض الإسكانية منحت للمقترضين من ذوي تاريخ الاعتماد أو سجل الائتمان الضعيف أو المعدوم، وارتفاع مستويات البطالة وفقدان الناس لوظائفهم أدى إلى عجز كثير منهم عن السداد للبنوك، وبالتالي البنوك أو الجهات التمويلية وضعت يدها على تلك العقارات وبهذا عادت ملكية المساكن للبنوك والشركات الممولة وعندها نشأت المشكلة فكثر العرض وقل الطلب لأن البنوك تريد أن تبيع المساكن المعادة إليها ولا يوجد سيولة عند الناس للشراء، وهذا أدى إلى انهيار القطاع العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية بعد عام 2008 م, وبداية الأزمة في عام 2005م وتطورت في عام 2006م وكان تأثرها الأكبر سنة 2008م إلى يومنا.

·     انتقلت تداعيات أزمة الرهن العقاري من أمريكيا إلى قارات ودول منها أوربا، وطالت الأزمة شركات القروض العقارية وشركات الاستثمار والصناديق الاستثمارية.

·     تأثر منطقتنا والمصارف الخليجية بها كان قليلاً جداً لأن البنوك التي تملك صناديق تحتاط بأن تستثمر مستندات مغطاة بصورة عقارية ولا يستثمر سوى القليل في هذه الأدوات الاستثمارية، فهنا الأوراق أو الاستثمارات كانت مغطاة بأصول عقارية ولذالك فخسارتها ستكون بحجم ملكيتها لمثل تلك الأصول بشكل عام يعني تأثير البنوك الخليجية كان الأقل قد يكون الأقل على المستوى العالمي جراء تلك القضية.

مراحل تصميم عقود التمويل العقاري:

1/ البيع بالتقسيط: يعني نقل ملكية العين إلى المشتري وتركها حرة له يملك التصرف فيها ولو بالبيع, واشتراط تقديم ضمانات لسداد المديونية كالكفيل الغارم، وهذا التصميم صالح في عمليات التسويق كونه يؤدي تملك المشتري للعين في الحال إلا أن الضمانات التي فيه لم تكف في معالجة الوضع, مما أدى إلى رفع الفائدة التمويلية.

2/ مرحلة الوسط في الضمانات والفائدة: حيث يتم نقل الملكية للمشتري إلا أن البائع يشترط رهنها في باقي المديونية, في حين أن المالك قد ضمن عدم تصرف المشتري بالعين إلا أنه كذلك لا يملك التصرف فيها لاستيفاء باقي المديونية لأنها في ملك غيره واللجوء إلى بيع الرهن إضافة إلى كونه إجراء غير عملي فهو كذلك سيواجه تفاوت وجهات النظر القضائية في الجوانب الإجرائية والموضوعية, وهي معدودة في المخاطر.

3/ المرحلة الأكثر شيوعاً: الإيجار المنتهي بالتمليك "الإيجار التمويلي": البائع لا ينقل الملكية إلى المشتري أصلاً بل يؤجره العين ولكنه يعده ببيعها له أو هبتها له أو تملكها بمجرد الوفاء بالأقساط, وهي الصيغة المفضلة للممولين لأنها لا تدخله في مخاطر نقل الملكية أو حتى رهن العقار.

تصكيك الديون العقارية:

·     الصكوك هي البديل للسندات, فكما نقول المرابحة بديل للقرض فأيضاً الصكوك هي بديل للسندات، فالصكوك هي سندات تدعمها أصول مصممة (معين الصكوك) وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية ويمكن تداولها في الأسواق.

·     الصك هو وثيقة محددة القيمة تصدر باسم مالكه مقابل القيمة التي قدمها بقصد تمويل مشروع استثماري محدد أو تمويل الجانب الاستثماري في الموازنة العامة للدولة إذا قدر ما يقدم يكون له نصيب في الملكية.

·     معين الصكوك: هو مجموعة من الأصول تجمع في معين واحد وتورق بعرض إصدار الصكوك.

·     برزت الصكوك كواحدة من أهم هذه الأدوات المالية والتي استطاعت أن تجد لها مكان في أسواق المال العالمية.

·     استقطبت الصكوك مستثمرين من دول ومؤسسات مختلفة, وأصبحت موازية للسندات في الاستثمار التقليدي ومتاحة للجميع أفراداً وشركات وحكومات في القارات الرئيسية وتعتبر ماليزيا أكبر سوق للصكوك.

الصكوك الإسلامية الحكومية:

هي عبارة عن سندات مالية تصدرها جهات حكومية مختلفة (هي المستفيد من الصكوك) تمثلها أو تنوب عنها وزارة المالية، وتقوم على أساس شرعي ويتم تسويقها عبر البنوك وشركات الوساطة المالية للجمهور في داخل الدولة وخارجها, وتكون الصكوك متوسطة أو بعيدة المدى في العادة خمس سنوات وأكثر.

أهمية الصكوك:

·     تساهم في إنعاش الاقتصاد بالاستفادة من رؤؤس الأموال التي تعزف عن المشاركة في المشاريع التي تمول تقليدياً (أي بفائدة بنكية محرمة).

·     تصدرها الحكومات وتتيح للحكومات والشركات للحصول على تمويلات مشروعة تساعدها في التوسع في نشاطاتها وتحقيق عوائد مجزية للمستثمرين – وهي فرصة تعطى للمستثمرين عطاءات مجزية  – وهي بديل شرعي لشهادات الاستثمار والسندات أي المتوافق مع الشريعة وتساعد في إدارة السيولة على مستوى الاقتصاد الكلي.

·     تسهم في تغطية جزء من العجز في الموازنة الذي كان من المعتاد تغطيته بطباعة أوراق نقدية.

·     تنشر الوعي الادخاري بين الجمهور وهذا بدوره يؤدي إلى زيادة الوعي الاستثماري.

·     تساعد في تطوير أسواق المال المحلية والعالمية من خلال إيجاد أوراق مالية إسلامية.

آلية إصدار الصكوك:

يقوم الوكيل (مثلاً شركة مالية أو بنك إسلامي) المكلف من وزارة المالية بإنشاء محفظة صكوك (السلم مثلاً) وأخذ موافقة البنك المركزي على نشرة الإصدار ودعوة البنوك والأفراد والشركات والمؤسسات المالية الراغبة بشراء الصكوك المصدرة واستلام قيمة تلك الصكوك للدخول في مضاربة تنفذها نيابة عنهم بغرض شراء عاجل يتم التعاقد عليه مع وزارة المالية، ثم بيع العقار عند حلول الأجل، ويقوم الوكيل بصفته مديراً لمحفظة صكوك السلم بتوقيع عقد السلم مع وزارة المالية كممثل للحكومة المالكة للعقار والذي ينطوي على اتفاق بين الطرفين لشراء الأول عقاراً بمواصفات وكمية وسعر محدد يدفع عاجلاً وإقرار من الطرف الثاني (الحكومة) بقبض الثمن والتزامه بتسليم العقار أو قيمته حسب سعر البيع للعقار لاحقاً بربح معلوم وحسب السعر المتعاقد عليه.

صكوك المقارضة:

هي البديل الإسلامي للسندات ذات الفوائد وهي أداة استثمارية تقوم على تجزئة رأس مال بإصدار ملكية برأس مال المضاربة على أساس وحدات متساوية القيمة ومسجلة بأسماء أصحابها باعتبارهم يملكون حصصاً شائعة في رأس مال المضاربة وما يتحول إليه بنسبة ملكية كل منهم فيه، فالصك يمثل حصة شائعة في المشروع (العقاري) الذي أصدرت الصكوك لإنشائه أو تمويله وهو قابل للتداول بالضوابط الشرعية.

الاتجاهات المستقبلية لسوق العقارات في المملكة العربية السعودية

أوضح التقرير الصادر عن الشركة العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول أن هناك عدة أعمدة تدعم النمو العقاري في المملكة وتتمثل في:

1/ أن المملكة تعد مركز النفوذ في دول مجلس التعاون الخليجي: حيث تعد الدولة الأكثر دخلاً من حيث النمو الاقتصادي ومعدل الدخل المحلي ومعدل القوة الشرائية.

2/ أن المملكة تعد من أكبر الدول الخليجية نمواً من حيث عداد السكان: بلغ معدل الزيادة 2.5% سنوياً وهو الأمر الذي سيؤثر إيجاباً في القطاع العقاري من حيث الطلب على السكن والمراكز التجارية المتطورة التي تواكب متطلبات الجيل الجديد بالإضافة إلى أن سوق العمل تعد من ضمن المتغيرات الديموغرافية التي ستدعم النمو العقاري حيث أن أعداد العاملين من السعوديين وغير السعوديين وفتح مجال الاستثمار الأجنبي سيساعد على ازدياد الطلب على المنتجات العقارية بجميع تخصصاتها في المملكة.

3/ ارتفاع معدل الشفافية في القطاع العقاري: حسب مؤشر JLL فإن المملكة قد حصلت على المرتبة السادسة عالمياً إضافة إلى البنك الدولي حيث جاءت المملكة في المرتبة 23 من بين 178 دولة.

العوامل التي ساعدت على ارتفاع معدل الشفافية وجذب الاستثمارات الخارجية:

ü     أ/ قرب إصدار مشروع الرهن العقاري.

ü     ب/ وجود قوانين هيئة سوق المال.

ü     ج/ تخفيض الضرائب على المستثمر الأجنبي.

ü     د/ السماح للشركات الأجنبية بامتلاك 100% من الشركات التابعة لها وإمكانية تقديمها على المناقصات الحكومية.

الأعمدة التي ستساعد على النمو العقاري في المملكة:

أ/ إعادة تخطيط وبناء المدن: حيث تحوي المملكة أكبر أربع مدن من مجموع خمس مدن خليجية من حيث المساحة وتعداد السكان وهي: الرياض وجدة ومكة والمدينة بالإضافة إلى ست مدن اقتصادية.

ب/ وجود برنامج 10*10: الذي تخطط المملكة من خلاله لتكون في مصاف الدول المتقدمة صناعياً واقتصادياً وهو البرنامج الذي يترجم الآلية لتكون المملكة في المرتبة العاشرة عالمياً في 2010 حيث ستسهل دخول المستثمرين الأجانب وتحسن من بيئة العمل وتصدر القوانين المساعدة على خلق بيئة استثمارية جادة وجاذبة.

4/ المملكة استثمرت وبشكل مباشر في البنى التحتية الأساسية والمساندة: مثل الاتصالات وتقنية المعلومات إذ أنشأت جامعة الملك عبدالله للعلوم والتقنية KAUST باستثمار بلغ 25 مليار دولار إضافة إلى مدينة المعرفة في المدينة المنورة لتكون المملكة إحدى المحركات الأساسية في مجال التعليم والأبحاث والاستثمار الثقافي على مستوى العالم.

5/ السوق السعودية تحوي 120 شركة مدرجة حتى عام 2008: بقيمة تداول بلغت 400 مليار دولار سنوياً مايجعلها في المرتبة 11 عالمياً في ترتيب الأسواق المالية.

6/ المملكة تحتفظ بما يعادل 20% من الاحتياطي النفطي في العالم: الذي يمثل مصدر دخل الدولة الرئيسي.

7/ الصناعات المساندة من البتروكيماويات تمثل 35 إلى 40% من الناتج المحلي للمملكة.

8/ المملكة بدأت في تنمية مصادر الدخل المحلي من البترول ومشتقاته.

9/ عمدت الحكومة إلى الاستثمار في البنى التحتية والتعليم: من المتوقع أن يسهم إنفاق الحكومة على البنية التحتية وقطاع التعليم بما نسبته 7% من معدل الدخل المحلي حيث سيسهم بشكل مباشر في زيادة الاستثمار العقاري التجاري.