الادارة الفعالة لشركات المقاولات

ملخص دراسة عن سوق العقارات في المملكة خلال العام 2016 م : 1-     مؤشرات عامة : -          الصفقات العقارية في المملكة : ·         انخفاض قيمة الصفقات العقارية في سنة 1437 هـ بنسبة 23.69 % مقارنة بسنة 1436 هـ . ·         بلغ اجمالي قيمة الصفقات المنفذة على الاراضي ( سكني وتجاري ) ما نسبته 88.97 % من اجمالي قيمة الصفقات المنفذة في سنة 1437 هـ . -          مؤشرات للقطاع العقاري في الرياض : ·         بلغ اجمالي المعروض من الشريحة المكتبية حتى نهاية الربع الثالث من 2016 م 2.5 مليون متر مربع بنسبة شغور 11 % ، علما بأن معدل الايجارات انخفض بنسبة 3 % مقارنة بالربع الثالث من 2015 . ·         بلغ اجمالي المعروض من الشريحة السكنية حتى نهاية الربع الثالث من 2016 م  (1 ) مليون وحدة سكنية ، مع انخفاض واضح في معدل الايجارات ومعدل المبيعات . ·         بلغ اجمالي المعروض من شريحة مراكز التسوق حتى نهاية الربع الثلث من 2016 م ( 1.45 ) مليون متر مربع ، علما بأنه لم يشهد السوق دخول مراكز تسوق كبرى حتى نهاية الربع وزادت نسبة مساهمة مساحات التجزئة من المحلات الصغيرة بواقع 40.000

أخيرا بدأت مشكلة ارتفاع أقساط القروض في الظهور على السطح فجأة والمصارف تفسر ذلك بالتغير في سعر "السايبر"، وهذا إعلان واضح أن هناك علاقة بين "السايبر" وقيمة الرهون العقارية، فإذا تغير "السايبر" بالارتفاع عدلت المصارف الفائدة على العملاء وارتفعت بذلك قيمة الفائدة على القروض، وإذا كان الراتب هو الرهن الحقيقي الضمني، بينما العقار هو الظاهر في الصورة فإن أسعار العقارات المرهونة سترتفع أيضا. وإذا استمرت الحال هكذا فإننا سنشهد ظواهر اقتصادية في السوق العقارية غير مبررة بقاعدة العرض والطلب، ولست هنا أتنبأ بموجة من ارتفاع أسعار العقار، لكن أكاد أجزم بأن انفصالا حادا بين أسعار العقار وبين السوق العقارية نفسها سيكون ظاهرا لا محالة. لقد تجاوزت القروض العقارية للمصارف السعودية للأفراد قيمة 115 مليار ريال خلال النصف الثاني من هذا العام، وإذا أضفنا 12 مليارا أخرى من شركات التمويل المتخصصة فإن الإجمالي يقترب من 130 مليارا، جميعها مضمونة برهن الراتب. ولست ضد تقديم الضمانات من أجل الفوز بقرض عقاري، لكن يجب أن يكون العقار نفسه هو الضمانة الأساسية، وليس أي ضمانة أخرى. تقي

وبعد الهيكلة المالية نأتي للهيكلة الادارية الشاملة ، وهي تبنى كالتالي : ماهو حجم العمالة والطاقم الاداري وماهو برنامج تنفيذ المشاريع القائمة و المستهدفة وبناء عليه سيقوم المختص بالشؤون الادارية باعادة تقييم جميع العاملين الموجودين حاليا وتعيين الطاقم الاساسي الذي لايمكن تغييره ( نظرا لمعيار الكفاءة و الخبرة و الاحتياج ) ثم النظر للباقي و التخفيض بحساب و نسبة شهرية موضوعة بما لايخل بالعمل و يخفف من الاعباء المالية و الاهم من ذلك يحقق كفاءة في تنفيذ العمليات .  ولابد من النظر بطريقة غير  تقليدية للعمليات التي تجري في الشركة فمثلا من الاقسام المهمة في شركات المقاولات المكتب الفني  وهو المعني بأعمال مخططات المشروع و حساب الكميات فهل من الممكن التعاقد مع مكتب استشاري لتنفيذ تلك الاعمال ، هل ذلك سيوفر النقد ؟ وكم سيوفر ؟ وهل هذا التعاقد سيحقق الكفاءة و الالتزام بالتوقيتات المحدد ؟ هل سوف نحتفظ بالسيولة نظرا لان التعاقد مع المكتب الاستشاري سيكون ملزما بجدول زمني للتنفيذ و الدفعات ؟  اذا كانت الاجابة بنعم فهو خطوة مهمة في هيكلة واعادة كفاءة قسم المكتب الفني ، وبالمثل عند النظر في جميع أقس

كشف التقرير السنوي (53) الصادر عن مؤسسة النقد العربي السعودي، العديد من التطورات الاقتصادية والمالية، التي شهدها العام الماضي وذلك على المستويين الدولي والمحلي، حيث على سبيل المثال، على مستوى الاقتصاد العالمي، أوضح التقرير، أن معدل نمو الاقتصاد العالمي قد شهد تراجعاً طفيفاً من نحو 3.4 في المئة في عام 2015 إلى حوالي 3.1 في المئة في عام 2016. كما قد أدت عوامل العرض والطلب في سوق النفط العالمية، إلى الانخفاض في متوسط أسعار النفط العربي الخفيف بنسبة 17.8 في المئة، ليبلغ قرابة 41 دولارا للبرميل في عام 2016. ولكن وعلى الرغم من ذلك التراجع في أداء الاقتصاد العالمي، إلا أن الاقتصاد الوطني ظل صامداً أمام ذلك التراجع، محققاً بذلك نمواً إيجابياً بلغت نسبته 1.74 في المئة، وذلك نتيجة لحرص القيادة الرشيدة على الارتقاء بالمستوى المعيشي للمواطنين، مما تطلب الإبقاء على وتيرة الإنفاق ليبلغ ما تم إنفاقه خلال العام نحو 830.5 مليار ريـال، ما قد ساهم بشكلٍ كبير في التخفيف من الآثار السلبية المترتبة عن إنخفاض أسعار النفط العالمية على الاقتصاد المحلي أو على الخدمات التي تقدمها الحكومة للمواطنين. وعلى ال

بعد أشهر من تطبيق الرسوم على المرافقين للمقيمين في السعودية بدأت خريطة العاملين الأجانب في التغير، إذ أجبرت الرسوم بعضهم على اتخاذ قرارات في ما يخص إما وظائفهم أو وجود المرافقين معهم أو حتى بقائهم في البلاد، من أهمها لجوء بعضهم إلى إرسال مرافقيهم إلى بلادهم أو التخطيط لذلك بداية العام الميلادي المقبل، إذ إن السنوات المقبلة تشير إلى ضغوطات مادية أكبر مع خطة الرسوم المعلنة، أيضاً من الخيارات التي تم اللجوء إليها تغيير السكن بعد تسفير الأسرة وبيع ما تبقى من الأثاث، إذ يجتمع ثلاثة إلى أربعة من الموظفين في سكن واحد لخفض المصروفات. يتوقع أيضاً ان يتزايد عدد من استقالوا من وظائفهم، يتركز هذا فيمن امضى سنوات طويلة، خصوصاً ان أوضاع السوق لا تسمح لكثير من الشركات بتعويض من ترغب في بقاء خدماته، وعلى قول احدهم: «عساها تلتزم بدفع الرواتب بانتظام». وننتظر الإحصاءات الرسمية عن هذا التغير المهم من هيئة الإحصاءات التي تحسن عملها عن ذي قبل بشكل ملحوظ، لمعرفة أثر ذلك في الاقتصاد وتوقعاته المستقبلية. إلى وقت قريب كانت السعودية جنة العمل للأجانب، فليست هناك ضرائب، وأيضاً هناك فرص كبيرة للادخار مع توا

هانحن قد عرفنا موقفنا بدقة و حددنا الرؤية ، ماذا بعد ؟ نتحدث الان عن اعادة الهيكلة وهي من شقين  1- هيكلة مالية   2- هيكلة ادارية ، بالنسبة للهيكلة المالية وهي الجزء الاهم والذي سيحدد خطوات مابعده لابد من القول أن الاحتفاظ  وتوفير السيولة المالية هدف ذو قيمة في هذه المرحلة .  وبالنسبة لمشاريع المقاولات لابد من تحديد نسبة انجاز شهري متوافق عليها تحافظ على سير العمل في المشروع و رفع مستخلصات منتظمة ( حتى لو لم تصرف ) وذلك للحفاظ على التعاقد بالاضافة الى أنه كلما كانت هناك ايرادات كستحقة فيظل موقف المؤسسة جيد ولايكون هناك الا تعثر في السيولة وهنا لابد من الهيكلة المالية .   وهنا أذكر بعض المقترحات التي يمكن أن تفيد :  1- لابد من اعادة تقييم للاصول بشكل  عام ( أراضي  وعقارات و معدات وخلافه ) ، مع عمل دراسة مستقلة لهذه الاصول وخصوصا الغير منتفع بها و التي لها قيمة سوقية من المرجح انخفاضها مثل ( الاراضي و العقارات ) في الوقت الحالي لابد من دراسة جدوى الاحتفاظ بهذا الاصل أو اعادة استثمارة بشكل يجلب عائد منتظم .  وبالنسبة للمعدات لابد من دراسة وضع المشاريع الحالي وبعد تحديد الرؤية ماه

أصدر مؤخراً مركز " الفكر الخليجي " بالقاهرة، أحدث تقاريره الاقتصادية حول "أثر انخفاض أسعار النفط على المشاريع الحكومية للمملكة العربية السعودية (2007 – 2020م)، حيث يتناول التقرير 5 حالات للمشروع وهى ( مشاريع جار تنفيذها، مؤجلة، ملغاة، مكتملة، مستقبلية)، وذلك بالقطاعات  الثماني الهامة بالاقتصاد السعودي وهى: قطاع المقاولات (Construction)، قطاع النقل (Transportation)، قطاع الطاقة (Power)، قطاع المياه (Water)، قطاع الكيمياء (Chemical)، القطاع الصناعي (Industrial) وقطاعي النفط والغاز (Oil & Gas)، وذلك في المناطق الادارية المختلفة للمملكة البالغ عددها 13 منطقة إدارية كالتالي: منطقة الرياض، منطقة مكة المكرمة، المنطقة الشرقية، منطقة المدينة المنورة، منطقة جازان، منطقة نجران، منطقة الباحة، منطقة تبوك، منطقة الحدود الشمالية، منطقة عسير، منطقة القصيم، منطقة حائل، ومنطقة الجوف. وتساهم الإيرادات النفطية بما يقرب من 89% من ايرادات المملكة، وهذه الإيرادات النفطية تمثل الممول الرئيسي للانفاق الحكومي - حيث تمثل الحكومة اليد العليا في الإنفاق على المشاريع- ، وقد شهدت إنخفاض حاد من

بعد الحديث عن موقف الشركة الحالي والاجابة عن السؤال أين نحن ؟ بمنتهى الدقة نتحدث عن الرؤية . وأخص الحديث بالرؤية عن السوق السعودي للخبرة فيه ، واود القول أن تحديد الرؤية عنصر مهم لانه السبب المباشر في استمرار الكيان رغم تعثره .  وتحديد الرؤية هو تحديد الاهداف و التي تؤدي الى بناء الخطط لاستمرار المؤسسة بل وتقدمها .  من اهم اسباب استمرار المؤسسة هو تقليل التكاليف وزيادة الايرادات ، وعلاقة ذلك بالرؤية كالتالي :  عند التفكير في القطاعات الجديدة التي يمكن للمؤسسة أن تقتحمها ( القطاع العقاري وقطاع العمل الخاص للافراد وقطاع المقاولات الصناعي ) . حدد رؤيتك أين هي الفرص الجديدة ؟  ماهي امكانياتي ؟ ماهي نسب نجاحي ؟  وبشكل عام يقال أن الازمة تخلق الفرص و الادارة الجيدة هي التي تجيد ايجاد الفرص واقتناصها ، من المهم أيضا عند الحديث عن الرؤية التفكير بشكل موضوعي بخصوص الاندماجات مع شركات مماثلة وذلك لتعظيم نقاط القوة وتقليل نقاط الضعف .  من الفرص الجيدة أبضا الاتحاد مع شركات التطوير العقاري لاستغلال السيولة المتوفرة لديها و استغلال المشاريع الموجودة لدى شركات المقاولات ( نلاحظ أن العقود الح

بعد الحديث باختصار عن الازمة المالية لقطاع المقاولات خلال 3 سنوات و أهمية اعداد دراسة الجدوى قبل البدء في أي نشاط ، أبدأ بالحديث عن الشركات المتعثرة وكيفية مواجهة الازمة و الخروج منها .  ماهي الشركات المتعثرة ؟  أولا لابد من التفريق بين التعثر و الفشل المالي للمشروعات ويمكن القول باختصار أنه في حالة كانت أصول الشركة أو المؤسسة تكفي لتغطية جميع المديونيات وتعاني من نقص في السيولة فهذه شركة متعثرة اما في حالة ان الاصول لاتكفي لتغطية جميع المديونيات فهذا ناقوس خطر والكيان يعاني من فشل في الادارة  .  * يمكن الرجوع لكتاب ( الفشل المالي للمشروعات ) تأليف الدكتور نبيل عبد السلام شاكر .  لذلك سنفترض أولا  أننا في كيان متعثر يمتلك عددا من الاصول قيمتها السوقية تتجاوز قيمة المديونيات ، يمتلك هيكل اداري ولدية عدد من المشاريع تحت التنفيذ ويعاني من تأخر في صرف المستحقات ( نقص في السيولة ) .  أولا وقبل أي عمل فعلي لابد من تحديد الرؤية بمعنى أن تجتمع القيادات واهمها ( صاحب العمل + مدير المشاريع + المدير المالي ) لتحديد الرؤية وباختصار يمكن تحديد ذلك بالتالي :  1- ماهو موقفنا المالي :   * حج

بدات معظم شركات المقاولات في العالم العربي واخص السعودية ومصر بالذكر بدون وجود اساسيات بديهية في بدء اي نشاط تجاري او خدمي بشكل عام ، فمع وفرة الايدي العاملة وعدم حاجة المشروع نظريا لراس مال كبير ونظرة الحكومات ان هذا القطاع يحرك معه قطاعات أخرى فتم طرح مشاريع كثيرة وعلى مستويات عديدة من المشاريع المليارية الى المشاريع بمئات الالاف ، ظهرت شركات كثيرة ومتنوعة ولكن مع غياب عامل مهم الا وهو دراسة الجدوى  بالمفهوم العلمي  و ليس النظري .  عند البدء في أي مشروع لابد من دراسة الجدوى فهذه الدراسة تعطي بعض المؤشرات بداية من حجم رأس المال المطلوب و الهيكل الاداري و التنظيمي  نهاية بالتدفق النقدي المتوقع و العائد على رأس المال وفترة الاسترداد المتوقع . من الملاحظ ان هذا القطاع ازدهر بدون أي دراسات للسوق فكان المطلوب راس مال وعدد من المشاريع وانتظام الحكومة في صرف المستخلصات حتى يشعر صاحب الشركة أو المدير أن المنظمة تسير في الاتجاه الصحيح  .   لست هنا بصدد الحديث عن اعداد  دراسة الجدوى  فمع وجود العديد من الكتب وحتى النماذج الجاهزة و القوالب لاعداد الدراسات سيصبح الحديث عنها غير مفيد ، ولكن ال

في الربع الرابع من العام 2015 م كان هناك من المؤشرات على أزمة عامة في الاقتصاد الكثير و اهمها انخفاض أسعار البترول ، وكان من المنطقي جدا أن ينعكس ذلك على صرف الحكومة باعتبارها المحرك الرئيسي للاقتصاد . بدأ بالفعل حدوث تأخير في صرف مستحقات المقاولين ولكن من الملفت للنظر في تلك الفترة عدم اقتناع معظم اصحاب الشركات و المدراء بوجود ازمة ، واستند البعض على أن الحكومة سوف تحل المشكلة في القريب العاجل . أما بالنسبة للقطاع العقاري فقد اتخذت الدولة قرارها بتفعيل الرسوم على الاراضي البيضاء مما أسهم بشكل كبير في وجود ركود لدى قطاع المطورين ، فقد بدأ منحنى هبوط للاسعار بشكل متدرج مما أدى الى قلة الطلب وبالتالي توقف بعض المشاريع أو تاخرالتنفيذ عن الخطط الموضوعة . من الملاحظ ان ادارة شركات المقاولات تباطات في استشراف الازمة و العمل على التكيف معها بل العكس تقريبا هو الصحيح فقد رأينا في هذا الربع  استمرار تقدم المقاولين على مشاريع جديدة و ظل تأثير أزمة تأخر صرف المستخلصات منحسر في التالي : 1- تاخر في صرف مستحقات العاملين . 2- تأخر في بعض التوريدات للمشاريع  . 3- تأخر في دفع مستحقات البنوم النا

يمر قطاع المقاولات في الوقت الحالي بأزمة ، نتج عنها انسحاب عدد من الشركات وتراجع كفاءة عدد اخر من الشركات . ويرجع عدد من أصحاب الشركات و مدراء المشاريع السبب في هذه الازمة الى تراجع الانفاق الحكومي و التأخير الحاصل في صرف المستخلصات بالاضافة الى أن شركات التطوير العقاري في وضع لاتحسد عليه.  ويظل السؤال الاهم و الاعمق هل هذه حقيقة أم أنها مجرد مبرر لتعثر أداء هذه الشركات ؟   في تقديري الشخصي و بالرجوع قليلا الى زمن الطفرة في قطاع المقاولات وفي وقت الزخم في عدد المشاريع المطروحة وكذلك في سرعة عمليات الصرف ، نجد أن قطاع المقاولات أصبح جاذبا في تلك الفترة لكل من لديه رأس مال حتى ولو كان ضعيفا أو عدد محدود من العمالة بالاضافة الى أن الشركات المتوسطة و الكبيرة توسعت ربما بشكل مبالغ فيه  في الاستحواذ على عدد من المشاريع ربما يفوق قدرتها التشغيلية ، ولا ننسى أن التمويل البنكي بالنسبة لهذا القطاع كان متاحا بشكل كبير مما ساهم بشكل كبير في دخول عدد كبير من الكيانات الضعيفة للسوق وتوسع الكبار .  ولا يجب أن ننسى أن في ظل هذه الطفرة كانت هناك طفرة أخرى هي طفرة شركات التطوير العقاري من حجم ضخم لل